2014年美国房地产市场入市须知

迦南美地产业有限公司  徐赵婉蓉

    美国房地产市场经过几年在低谷的徘徊和挣扎，从2011年开始复苏，到去年2013年底，可以看到不少地区的房价已经或接近回升到2005到2006年最高峰的水平。一些特别受购房者青睐的地区，如麻省的Brookline, Cambridge, Newton, Lexington等城镇的房价已远远超过上一波地产高峰，从2009年底到2013年底平均有20%左右的涨幅。市场上待售房产的挂牌价已让普通工薪收入、需要贷款的购房者心生畏惧。不少购房者开始踌躇，2014年的房价会回落吗？现在仍然是购房的好时机吗？是继续等待观望还是全力抢入市场呢？

    应该说购买房产除了用于自己居住及使用的目的以外，其实也是一种投资。既然是投资，那么就应该像操作其它任何一种投资一样，必须要对市场有更多地了解和进行分析，以做出最佳的合适自己情况的投资策略和计划。

    纵观目前市场上专家们的分析，看涨看跌的都有，大部分的意见认为2014年的房价仍然会处于上升通道中，只是涨幅却会有所缓解。一般来讲，在一个自由贸易市场里，推动市场最主要和最基本的要素就是供需关系。房地产市场也绝不例外。所以现在也从这两个方面来看一下：

    在需求方面，最大的限制因素是来自于银行贷款方面的政策缩紧。从全美地产经纪联合会（National Association of Realtors）提供的数据信息来看，2013年11月份贷款审核通过的购房贷款者平均信用分是756，最低审批通过的信用分是729。而历史上来看获得审批通过的贷款者平均信用分只有720分左右。银行明显提高了对贷款者信用分的要求。除了提高信用要求意外，对于收入与债务比的要求也在提高。以前总债务（包括房贷及其它信用债务）与总收入比（Debt to Income Ratio）可高达45%或更高，但是目前却比较严格控制在38%左右，以保证贷款者的收入除去日常开支外有充裕的数额用于支付房贷。审批标准除了这两个硬指标外，其它方面诸如贷款人的净资产状况，工作稳定状况，居住稳定状况等等也都有比较严格的控制。而且不要期望这种严格的审判状况近期会有所放松，最近新颁布的Dodd-Frank法案就是针对预防高风险的贷款者及贷款方案进入房地产市场而施行的。除此以外，银行的房贷利息大幅升高不仅在一定程度打击了贷款购房的积极性，另外也使得更多的贷款者受收入的限制而不能通过债务与收入比的贷款审批门槛。 如30年房贷利息从前段时间的平均3.34%上升到目前的平均4.48%，这意味着，按照30年贷款还款年限，30万的贷款金额计算，每月的供款从$1320增加到了$1516，也就是说现在用贷款购房要比早些时间购房贷款，每月要多支付近$200美元。如果贷款金额更高的话，多支付的金额当然还会更高。

    除了银行方面的影响，削弱需求的另一个因素是已经上涨到一定高度的房价因素。从S&P/Case-Shiller 房价指数来看，过去一年全美房价已经比去年同期上涨了11.2%，而某些热门城镇及地区，除了上述提到的麻省的一些城镇外，加州及亚利桑那州的房价上涨也已经超过20%。高昂的房价对于需要贷款购房的首次买房者来说确实是难以攀登的高峰。

    虽然银行审批条件变得苛刻及迅速上涨的房价无疑打压了首次买房者的需求，然而对于已经有一定经济基础、信用记录优秀的房屋拥有者来讲却又无疑是个福音。房价的上涨使得他们在前几年购买的房产净资产上升，从而使得计划购买升级房产（更高一个档次）成为切实可行。无形中增加了对高端价位房屋的需求。另外，这些房屋拥有者中还有不少人将房屋的净资产套现来购买投资房产用于出租，因而又促进了对投资房产的需求。因此在需求方面来看抑制和促进需求的两方面压力都有。

    接下来再来看一下房屋的供应方面，就会发现房产的供应仍然非常紧张，市场待售房产的储备量仍然在很低的水平徘徊。原因大致有四点：第一由于房价的上涨使得很多原先处于负资产的房产扭亏为盈，因为无力支付贷款被银行没收进行法拍的概率大大降低，因此被银行没收放到市场上强行出售以抵偿贷款的此类房屋储量相应大幅下降；第二，由于银行贷款审批标准要求的提高，对于新建房的地产开发商获得贷款用于建房，也同样面临贷款申请不被获得批准的状况，这在一定程度上使得新建房的上市数量不能满足市场的需要。第三，由于房地产市场的回升，使得不少手握重金的房地产投资者，不再犹豫观望，纷纷抢入市场大量收购房产，进一步导致房产的热销而使得房屋供应变得非常紧张；第四，正常平稳市场情况下，房屋出售者一边将自己的房屋挂牌上市，同时寻找另外一间想要购买的房产，一买一卖，所需时间基本一样，市场房源储备一进一出，也可以持平。但是目前由于房源突然紧俏，不少卖房者发现在自己还没有购买到新的合适的房子以前，短短几天自己的房子已经卖出去了，结果会变成自己没有地方过渡居住。因此在这样的担心驱使之下，这些售房者一边加入了购房抢房的大军，一边却迟迟不把自己的房子挂到市场上出售，结果就产生了越多人买房却越少人卖房的现象，更加剧了供需的紧张状况。

    因此综上所述，2014年的房产市场的上升趋势仍然会保持，但是由于首次购房者入市购房变得相对困难，房产需求受到一定程度的抑制，因此其上升势头会有所缓和。想要了解更多的地产买卖知识和信息，或者您有买房卖房的需要，欢迎随时同笔者联系，电话：617-958-1628，电邮：info@BestBostonHome.com. 或访问网站：www.BestBostonHome.com .